Mira, un piso en Madrid con “buena” rentabilidad

Ayer iba por la M-40 con mi compañero Luis y vimos un cartelón de esos publicitarios que ponía www.desbanca.com – Venta de inmuebles de bancos. 

Total que entro, selecciono Madrid, aparecen dos pisos, cojo el primero de la lista, en Moratalaz, un piso de 45m2 y dos habitaciones… 140.000 € Tampoco sé si hay garaje o no porque la verdad es que está un poco pobre de información, pero bueno, supongo que lo irán mejorando.

Ahora miro a ver a cómo se alquilan los pisos por esa zona, hago una media rápida y me sale que algo razonable pueden ser 500 €/mes. Una forma de calcular  la rentabilidad es hacer 500*12 y dividirlo por el precio de compra sin olvidar los impuestos de compra, en total unos 150.000 € Así que 6.000/150.000 = 4% justo.

Otra forma un poco más fina de calcularlo es haciendo el VAN, para eso te vas a www.veinticincouno.com y en la home en la parte de abajo metes los números que te piden y resulta que obtienes un VAN positivo para una rentabilidad del 4,04% que es a como están las Obligaciones del Estado a 10 años, una inversión similar alternativa.

Sí, ya sé que no es un análisis muy exhaustivo, que hay que verlo y bla, bla, bla pero lo cierto es que esta rentabilidad no es que sea buena o mala, lo importante es que  ofrece una rentabilidad mejor que cualquier otra alternativa del mercado en el largo plazo.

Y esto es noticia porque si miras el Indice BRIX de veinticincouno verás que los precios de la vivienda en Madrid están un 40% por encima para que se pudiera obtener una rentabilidad similar a la de las Obligaciones a 10 años (inversión similar alternativa.)  Por cierto que tengo que actualizar Julio y Agosto.

A mí siguen sin salirme las cuentas – (Indice BRIX)

Lo sé, con esto del Mundial no publico un post, pero por lo menos esta vez merece la pena, y es que ni me pierdo ni me pienso perder un partido, ni siquiera el Alemania -  Holanda del sábado.

A lo que voy, supongamos que tengo un dinero y lo quiero invertir, y como quiero tener una cartera diversificada pues creo que debo tener algo de renta más o menos fija, así que decido comprarme una plaza de garaje por la zona de Cuatro Caminos en Madrid. La plaza tiene 12 m2 y descontando el IBI, comunidad… pongamos que nos quedan limpios al mes más o menos 100 €, al año 1.200. Como el precio por m2 es de 3.275 € aproximadamente, la plaza me cuesta unos 39.300 € Total que le saco una rentabilidad así un poco en bruto del  (1.200 / 39.300) 3%. Por cierto, que no he incluido el IVA, es que ahora como ha subido ya no sé cuál es, o sea que seguramente será algo menos.

Pero me parece un poco pobre y decido mirar una alternativa de rentabilidad fija y en el largo plazo… Pues nada, Bonos del estado a 10 años, que resulta que ahora ofrecen una rentabilidad a día del cierre de hoy del 4,67% Un 50% más de rentabilidad, lo tengo claro Bonos del Estado.

Mi pregunta es la siguiente, ¿qué precio tendría que tener el m2 de mi plaza de garaje para que me diese una rentabilidad similar? Pues calculado otra vez en bruto tendríamos que hacer 1.200 / 0,0467 y resultaría que el precio de mi plaza de garaje sería de 25.695 € y el precio por metro cuadrado sería de 2.141 €

A mí esto me parecería un precio más o menos “razonado” para un aplaza de garaje, pero se me escapa de todas todas el precio actual de 3.275 €/m2. Esto es precisamente lo que recoge el índice BRIX, en el gráfico de arriba, por un lado el precio de la oferta y por otro el precio de la demanda, calculado como el precio comparado con una rentabilidad alternativa, en este caso Bonos a 10 años.  Aclaro que para el gráfico en lugar de hacer un cálculo rápido como el del ejemplo he hecho un VAN a 20 años, tomando como inversión inicial la plaza de garaje y como último flujo de caja después de 20 años la inversión inicial descontada con la rentabilidad del Bono. (Tampoco hay tanta diferencia).

Claro, así que hoy me han enseñado un portal inmobiliario que se llama ivive.com que tiene una pestaña para ver el movimiento del mercado y como no podía ser de otra manera, es casi una línea recta, en concreto para la zona de Cuatro Caminos y no digamos si tomamos España en su conjunto, en definitiva, no existe un mercado inmobiliario sencillamente  porque la oferta no se cruza con la demanda. De hecho, fíjate que los precios que se nos dan siempre son precios de oferta, no precios de compra venta como ocurre con cualquier acción de bolsa donde el precio que se nos da es el último de compra venta, de transacción real.

Un piso al 3,00% de rentabilidad… Siguen caros

Esta es una historia real.

Hace 8 años, este mismo piso del que hablo se vendía por 510.000 € IVA incluído. De momento no contaré más, baste decir que está en Madrid, que tampoco es mucho decir. Pues bien, 8 años más tarde, este mismo piso se ha vuelto a poner a la venta y la oferta encima de la mesa por parte de un comprador es de 550.000 €, apenas un 7% sobre el precio inicial 8 años más tarde.

¿Es un buen precio de compra?

Pues veamos, en la urbanización donde está, pisos similares se están alquilando entre 1.400 y 1.500 €/mes.  Hagamos un cálculo rápido. Pongamos que se alquila a 1.400 €/mes, al cabo de 12 meses, 1.400  * 12 = 16.800 €/año. 16.800 /550.000 = 3% de rentabilidad.

Otra cuenta importante, supongamos que el comprador puede poner encima de la mesa 250.000 € con lo que necesitará una hipoteca de 300.000 € y tal y como están los tipos, a 25 años le quedará una mensualidad de unos 1.250 € al mes, justo para ir pagando la hipoteca con las rentas del alquiler. 

¿Cómo está el bono español a 10 años? (Por cierto esto me recuerda que tengo que actualizar el BRIX) Pues a 3,85% de rentabilidad, así que si nuestro comprador piensa que ha hecho una buena compra, pues… hombre, la verdad es que tiene opciones de inversión un 25% mejores, que se dice pronto, haciendo números muy sencillos; por 250.000 al 3% durante 10 años te dan 7.500 * 10 = 75.000 € y por esos mismos euros al 3,85% te dan 96.500 €

Respondiendo a la pregunta de si es un buen precio de compra, pues está bien el hecho de que puedas cubrir la hipoteca con el alquiler, pero ojo los tipos están muy bajos, y ya va algo justo, pero el diferencial con la renta fija es exagerado, casi un 25%; a mi no me parece que sea tan buena compra.

Eso sí, lo interesante ahora es que parece que es precisamente la demanda la que marca las reglas del juego. Esto va cambiando.

el BRIX y el Banco de España… casi de la mano

¡Anda, qué bueno! Resulta que por un lado leo que el Banco de España va a exigir a los bancos recortar el valor de los activos inmobiliarios un 20% y luego veo otra noticia que dice que el portal Fotocoasa y el IESE constatan que la vivienda usada subió en Enero un 0,6%, primera subida en dos años, algo que por cierto constatamos nosotros el otro día sólo con seguir las plazas de garaje de Cuatro Caminos. No quiero quitar mérito al estudio, pero vamos, que tan poco es para tanto.

Antes de llegar a donde quiero llegar… ¿Por qué el Banco de España obliga a las entidades financieras a ajustar los precios de sus activos inmobiliarios un 20%? Pues supongo que les habrá dicho, “venga dejar de haceros los lissssstos y poner precios que se ajusten a mercado”, porque no se puede tener unos balances hinchados a cuenta de un patrimonio mal valorado y digo mal valorado porque sino fuese así,  la Oferta y la Demanda se encontrarían y no parce el caso, ¿verdad?

¿Y por qué un 20%? Pues por empezar por algún sitio, porque no sea la oferta quien haga todo el esfuerzo de aproximación y sobre todo para no penalizar tan de golpe los balances de los bancos.  

Total, que se me ocurre trasladar ese descuento al Índice BRIX  y fíjate que cosa tan curiosa sale. El precio de la Oferta busca desesperadamente encontrase con la Demanda.

Y esto es bueno porque empezará a crear un mercado real y de eso se podrán beneficiar todos aquellos que quieran comprar ahora una vivienda. Por contra, aquellos que la comprasen hace dos o tres años, pues se van a encontrar que en breve su vivienda va a costar bastante menos de como la pagaraon, bueno, pero por lo menos esto se empieza a corregir, y esto es sólo el principio. ¡Qué buena decisión!

Pues según el BRIX el suelo está un 50% por encima de lo que sería “razonable”

Y me explico. El BRIX, si eres nuevo en este blog, es un índice que relaciona precios de oferta y demanda del mercado inmobiliario. Como no disponemos de precios de demanda reales, lo que hacemos es comparar una inversión inmobilairia con una inversión semejante en Bonos del Estado a 10 años, de ahí lo de “razonable”.

(Aquí tienes todos los detalles de la elaboración del BRIX)

¿Qué descubrimos? Pues tomando como referencia el precio por metro cuadrado en una plaza de garaje en Cuatro Caminos (Madrid) para que a mi o a ti o a cualquiera le resultara interesante invertir en el mercado inmobiliario en lugar de hacerlo en Bonos a 10 años, el metro cuadrado debería estar alrededor de los 2.375 € y resulta que le metro cuadrado en esta zona está 3.540 €. En fin, podemos discutir que es una zona de “máxima calidad” y todo lo que quieras pero se ma antoja muy exagerada esa diferencia.

Lo que resulta más grave es que en Enero, haciendo estos mismos cálculos, la diferencia era de un 45% y ahora es de un 49%. ¿Por qué? Pues por un lado, ha subido un poco, un poquito el metro cuadrado, casi marginal; pero sobretodo es que manteniendo una rentabilidad igual que el mes anterior, la rentabilidad del Bono Español ha aumentado y al igual que le ocurre al Bono, si aumenta su rentabilidad, necesariamente tiene que bajar su precio, pues lo mismo le ocurre aquí, una mayor rentabilidad obliga a un precio menor, teniendo en cuenta que mantenemos los mismos flujos de caja anuales.  

¿Qué pasaría si existiera realmente un mercado donde se cruzasen precios de oferta y demanda? ¿Qué pasaría si a una de estas personas le haces una oferta de acuerdo a estos números? Personalmente creo que no te la aceptaría pero se cruzaría en algún punto entre 3.540 € y 2.375 € y seguro que mucho más cerca de este último que del primero y es que tengo un buen motivo para creerlo, el vendedor, la oferta, pensará así: o me compra la plaza o se compra Bonos del Estado entre otras  cosas porque es lo que yo le plantearía.

Como no existe nada que cruce oferta con demanda pues los propietarios de plazas de garaje miran a ver a como la alquila el vecino y dicen… pues yo igual o un poco más o un poco menos, pero en definitiva no se trata de un mercado donde la demanda tenga algo que decir y eso que entre otras cosas es la que tiene el dinero.

BRIX

BRIX es un índice que resulta de cruzar precios de Oferta y Demanda por metro cuadrado.

Inicialmente no disponemos de precios de Demanda (Compra) por lo que hacemos una aproximación ajustada a rentabilidad calculando el VAN con los flujos de caja correspondientes a la renta que generaría el alquiler del inmueble y TIR el de los Bonos del Estado a 10 años.

Actualmente proponemos el BRIX limitado al barrio de Tetuán – Cuatro Caminos en Madrid y en concreto a una plaza de garaje. Sirve como referencia para que cada uno pueda calcular su propio índice y precio de compra ajustado a rentabilidad tal y como se muestra en el ejemplo.

Es nuestro objetivo ir recogiendo precios de Demanda (Compra) en distintas zonas geográficas a través de una herramienta similar a un portal inmobiliario convencional pero desde la demanda y construir un índice que cruce precios de oferta y por supuesto de demanda reales y no calculados. 

¿Por qué surge este índice? Por la necesidad de transparentar el Mercado Inmobiliario y hacerlo real como cualquier otro mercado donde se conocen precios de oferta y demanda; a diferencia de este mercado donde sólo se conoce el precio de Oferta y en consecuencia surgen fuertes desequilibrios.

¿Es posible? Creemos que sí, por la posibilidad que ofrece Internet de organizar la demanda cualquier demanda y por supuesto la del mercado inmobiliario. De esto, precisamente de esto tendremos qeu hablar un día, es ahora cuando Internet resulta realmente útil a la Sociedad Civil por la posibilidad que ofrece de organizar la demanda.

¿Qué puede aportar este índice? Ajustar los precios del mercado inmobiliario a la demanda y desvincular el precio de la oferta a las hipotecas que ofrecen los bancos que en definitiva sólo provocan precios desajustados a la demanda.  ¡A ver si lo conseguimos!