¿Cuál es el precio razonado de una vivienda?

Leo en el mundo.es “La vivienda española aún sigue sobrevalorada un 17%” Y eso ¿cómo lo saben? ¿Por qué un 17%? ¿Por qué no un 12 ó un 35%? O sencillamente ¿está barata? ¿En función de qué se dan esa valoraciones? ¿Por qué tengo que aceptar ese valorar? ¿Quién lo dice? ¿Interesa a alguien marcar unos precios?

Pues no creo que sea culpa del periodista, ni mucho menos, simplemente recoge una nota publicada por la Unión Europea.

La única forma de saber si una vivienda está sobrevalorada o no es considerarla como una inversión y a apartir de aquí compararla con una inversión alternativa, de modo que ahora sí podamos comparar la rentabilidad de comprar una vivienda Vs la rentabilidad de mi inversión alternativa.

¿Como lo hacemos? Pues muy fácil, lo único que necesitamos saber es cuál es el alquiler neto (descontando comunidad, IBI,…) de un piso de similares características por la zona, el precio del piso que queremos comprar y la rentabilidad de mi inversión alternativa, y algo bastante aproximado son los bonos del Estado a 10 años, que por cierto a día de hoy es del 4,07%.

Ahora con esos datos calculo el VAN (Valor Actual Neto) y si el resultado es mayor que cero, podré afirmar que la compra de mi piso es mejor inversión que los Bonos del Estado y si es negativa, los Bonos del Estado son mejor inversión que la compra de un piso. Conclusión que me llevará a pensar de forma RAZONADA si un piso está sobrevalorado o no.

Por ejemplo, supongamos un piso en Hortaleza (Madrid) cuyo precio sea de 300.000 €, que tenga 70m2, 2 habitaciones, una plaza de garaje y que por la zona un piso de similares características tenga un alquiler neto de 900 €. Teniendo en cuenta que la rentabilidad es del 4,07% calculamos el VAN y obtenemos -19.552 € Conclusión, es mejor inversión poner el dinero en Bonos del Estado que comprar ESE piso. 

Y la siguiente pregunta es ¿qué precio tendría que tener ese piso para que fuera mejor inversión que los Bonos del Estado? Pues calculamos el VAN a diferentes precios a la baja hasta obtener un VAN mayor que cero, en nuestro caso 265.000 €

Si ahora comparamos 300.000 con 265.000 obtenemos que es un 12% más alto, o por qué no decirlo, ese piso está sobrevalorado un 12%. Claro, que no estoy muy seguro que un piso al que le saques limpio en Hortaleza (Madrid) 900 euros te vaya a costar 300.000 € y además hay que añadir el 8% de IVA al precio de la vivenda.

A mí siguen sin salirme las cuentas – (Indice BRIX)

Lo sé, con esto del Mundial no publico un post, pero por lo menos esta vez merece la pena, y es que ni me pierdo ni me pienso perder un partido, ni siquiera el Alemania -  Holanda del sábado.

A lo que voy, supongamos que tengo un dinero y lo quiero invertir, y como quiero tener una cartera diversificada pues creo que debo tener algo de renta más o menos fija, así que decido comprarme una plaza de garaje por la zona de Cuatro Caminos en Madrid. La plaza tiene 12 m2 y descontando el IBI, comunidad… pongamos que nos quedan limpios al mes más o menos 100 €, al año 1.200. Como el precio por m2 es de 3.275 € aproximadamente, la plaza me cuesta unos 39.300 € Total que le saco una rentabilidad así un poco en bruto del  (1.200 / 39.300) 3%. Por cierto, que no he incluido el IVA, es que ahora como ha subido ya no sé cuál es, o sea que seguramente será algo menos.

Pero me parece un poco pobre y decido mirar una alternativa de rentabilidad fija y en el largo plazo… Pues nada, Bonos del estado a 10 años, que resulta que ahora ofrecen una rentabilidad a día del cierre de hoy del 4,67% Un 50% más de rentabilidad, lo tengo claro Bonos del Estado.

Mi pregunta es la siguiente, ¿qué precio tendría que tener el m2 de mi plaza de garaje para que me diese una rentabilidad similar? Pues calculado otra vez en bruto tendríamos que hacer 1.200 / 0,0467 y resultaría que el precio de mi plaza de garaje sería de 25.695 € y el precio por metro cuadrado sería de 2.141 €

A mí esto me parecería un precio más o menos “razonado” para un aplaza de garaje, pero se me escapa de todas todas el precio actual de 3.275 €/m2. Esto es precisamente lo que recoge el índice BRIX, en el gráfico de arriba, por un lado el precio de la oferta y por otro el precio de la demanda, calculado como el precio comparado con una rentabilidad alternativa, en este caso Bonos a 10 años.  Aclaro que para el gráfico en lugar de hacer un cálculo rápido como el del ejemplo he hecho un VAN a 20 años, tomando como inversión inicial la plaza de garaje y como último flujo de caja después de 20 años la inversión inicial descontada con la rentabilidad del Bono. (Tampoco hay tanta diferencia).

Claro, así que hoy me han enseñado un portal inmobiliario que se llama ivive.com que tiene una pestaña para ver el movimiento del mercado y como no podía ser de otra manera, es casi una línea recta, en concreto para la zona de Cuatro Caminos y no digamos si tomamos España en su conjunto, en definitiva, no existe un mercado inmobiliario sencillamente  porque la oferta no se cruza con la demanda. De hecho, fíjate que los precios que se nos dan siempre son precios de oferta, no precios de compra venta como ocurre con cualquier acción de bolsa donde el precio que se nos da es el último de compra venta, de transacción real.

Un piso al 3,00% de rentabilidad… Siguen caros

Esta es una historia real.

Hace 8 años, este mismo piso del que hablo se vendía por 510.000 € IVA incluído. De momento no contaré más, baste decir que está en Madrid, que tampoco es mucho decir. Pues bien, 8 años más tarde, este mismo piso se ha vuelto a poner a la venta y la oferta encima de la mesa por parte de un comprador es de 550.000 €, apenas un 7% sobre el precio inicial 8 años más tarde.

¿Es un buen precio de compra?

Pues veamos, en la urbanización donde está, pisos similares se están alquilando entre 1.400 y 1.500 €/mes.  Hagamos un cálculo rápido. Pongamos que se alquila a 1.400 €/mes, al cabo de 12 meses, 1.400  * 12 = 16.800 €/año. 16.800 /550.000 = 3% de rentabilidad.

Otra cuenta importante, supongamos que el comprador puede poner encima de la mesa 250.000 € con lo que necesitará una hipoteca de 300.000 € y tal y como están los tipos, a 25 años le quedará una mensualidad de unos 1.250 € al mes, justo para ir pagando la hipoteca con las rentas del alquiler. 

¿Cómo está el bono español a 10 años? (Por cierto esto me recuerda que tengo que actualizar el BRIX) Pues a 3,85% de rentabilidad, así que si nuestro comprador piensa que ha hecho una buena compra, pues… hombre, la verdad es que tiene opciones de inversión un 25% mejores, que se dice pronto, haciendo números muy sencillos; por 250.000 al 3% durante 10 años te dan 7.500 * 10 = 75.000 € y por esos mismos euros al 3,85% te dan 96.500 €

Respondiendo a la pregunta de si es un buen precio de compra, pues está bien el hecho de que puedas cubrir la hipoteca con el alquiler, pero ojo los tipos están muy bajos, y ya va algo justo, pero el diferencial con la renta fija es exagerado, casi un 25%; a mi no me parece que sea tan buena compra.

Eso sí, lo interesante ahora es que parece que es precisamente la demanda la que marca las reglas del juego. Esto va cambiando.

BRIX

BRIX es un índice que resulta de cruzar precios de Oferta y Demanda por metro cuadrado.

Inicialmente no disponemos de precios de Demanda (Compra) por lo que hacemos una aproximación ajustada a rentabilidad calculando el VAN con los flujos de caja correspondientes a la renta que generaría el alquiler del inmueble y TIR el de los Bonos del Estado a 10 años.

Actualmente proponemos el BRIX limitado al barrio de Tetuán – Cuatro Caminos en Madrid y en concreto a una plaza de garaje. Sirve como referencia para que cada uno pueda calcular su propio índice y precio de compra ajustado a rentabilidad tal y como se muestra en el ejemplo.

Es nuestro objetivo ir recogiendo precios de Demanda (Compra) en distintas zonas geográficas a través de una herramienta similar a un portal inmobiliario convencional pero desde la demanda y construir un índice que cruce precios de oferta y por supuesto de demanda reales y no calculados. 

¿Por qué surge este índice? Por la necesidad de transparentar el Mercado Inmobiliario y hacerlo real como cualquier otro mercado donde se conocen precios de oferta y demanda; a diferencia de este mercado donde sólo se conoce el precio de Oferta y en consecuencia surgen fuertes desequilibrios.

¿Es posible? Creemos que sí, por la posibilidad que ofrece Internet de organizar la demanda cualquier demanda y por supuesto la del mercado inmobiliario. De esto, precisamente de esto tendremos qeu hablar un día, es ahora cuando Internet resulta realmente útil a la Sociedad Civil por la posibilidad que ofrece de organizar la demanda.

¿Qué puede aportar este índice? Ajustar los precios del mercado inmobiliario a la demanda y desvincular el precio de la oferta a las hipotecas que ofrecen los bancos que en definitiva sólo provocan precios desajustados a la demanda.  ¡A ver si lo conseguimos!