Leo en el mundo.es “La vivienda española aún sigue sobrevalorada un 17%” Y eso ¿cómo lo saben? ¿Por qué un 17%? ¿Por qué no un 12 ó un 35%? O sencillamente ¿está barata? ¿En función de qué se dan esa valoraciones? ¿Por qué tengo que aceptar ese valorar? ¿Quién lo dice? ¿Interesa a alguien marcar unos precios?
Pues no creo que sea culpa del periodista, ni mucho menos, simplemente recoge una nota publicada por la Unión Europea.
La única forma de saber si una vivienda está sobrevalorada o no es considerarla como una inversión y a apartir de aquí compararla con una inversión alternativa, de modo que ahora sí podamos comparar la rentabilidad de comprar una vivienda Vs la rentabilidad de mi inversión alternativa.
¿Como lo hacemos? Pues muy fácil, lo único que necesitamos saber es cuál es el alquiler neto (descontando comunidad, IBI,…) de un piso de similares características por la zona, el precio del piso que queremos comprar y la rentabilidad de mi inversión alternativa, y algo bastante aproximado son los bonos del Estado a 10 años, que por cierto a día de hoy es del 4,07%.
Ahora con esos datos calculo el VAN (Valor Actual Neto) y si el resultado es mayor que cero, podré afirmar que la compra de mi piso es mejor inversión que los Bonos del Estado y si es negativa, los Bonos del Estado son mejor inversión que la compra de un piso. Conclusión que me llevará a pensar de forma RAZONADA si un piso está sobrevalorado o no.
Por ejemplo, supongamos un piso en Hortaleza (Madrid) cuyo precio sea de 300.000 €, que tenga 70m2, 2 habitaciones, una plaza de garaje y que por la zona un piso de similares características tenga un alquiler neto de 900 €. Teniendo en cuenta que la rentabilidad es del 4,07% calculamos el VAN y obtenemos -19.552 € Conclusión, es mejor inversión poner el dinero en Bonos del Estado que comprar ESE piso.
Y la siguiente pregunta es ¿qué precio tendría que tener ese piso para que fuera mejor inversión que los Bonos del Estado? Pues calculamos el VAN a diferentes precios a la baja hasta obtener un VAN mayor que cero, en nuestro caso 265.000 €
Si ahora comparamos 300.000 con 265.000 obtenemos que es un 12% más alto, o por qué no decirlo, ese piso está sobrevalorado un 12%. Claro, que no estoy muy seguro que un piso al que le saques limpio en Hortaleza (Madrid) 900 euros te vaya a costar 300.000 € y además hay que añadir el 8% de IVA al precio de la vivenda.
